近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些p>

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额(é)的(de)分(fēn)红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的(de)可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些