万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主(z什么是人员类型 人员类型有哪些hǔ)确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权利(lì)保护问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)什么是人员类型 人员类型有哪些苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到这个地(dì)步(bù)，其实是有什么是人员类型 人员类型有哪些迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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